Nowa ustawa deweloperska
Obecnie obowiązującym aktem normatywnym jest ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana także ustawą o umowie deweloperskiej lub ustawą deweloperską. Ustawa o umowie deweloperskiej zostanie zastąpiona ustawą o deweloperach, która zawiera szereg zmian. Zostaną one omówione w niniejszym artykule przez zaprzyjaźnioną Panią adwokat z Warszawy.
Ustawa deweloperska
Zanim powstała ustawa o inwestycjach deweloperskich, Polska była częścią Unii Europejskiej. Nabywca mieszkania (kupujący) był odpowiedzialny za ryzyko inwestora. Nabywca mógł stracić upragnioną nieruchomość i oszczędności życia. Prawo nie chroniło nabywców mieszkań w odpowiedni sposób, dopóki nie powstała ustawa o inwestycjach deweloperskich. Polska była o wiele mniej chroniona niż inne kraje UE. We Francji od 1954 roku obowiązują przepisy chroniące klientów firm deweloperskich. Jednak niemiecka ustawa deweloperska pozwalała na przyjmowanie zaliczek tylko wtedy, gdy inwestycja była w toku. Klienci wpłacali zaliczki do banku i mogli być pewni, że ich pieniądze zostaną zwrócone do banku, jeśli projekt nie zostanie ukończony. Ustawa deweloperska w Danii i Szwecji zabrania sprzedaży mieszkań w inwestycjach, które dopiero się rozpoczynają. Nie można też sprzedawać mieszkań, które zostały już ukończone. Ustawa deweloperska była przełomem w polskim ustawodawstwie dotyczącym inwestycji budowlanych i ochrony klientów.
Przepisy dotyczące umowy deweloperskiej
Umowy nienazwane są umowami deweloperskimi to znaczy nie stanowią one szczególnego rodzaju umowy w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Można zatem powiedzieć, że podstawowe elementy umowy deweloperskiej zostały sformułowane w kontekście obrotu gospodarczego. Umowę deweloperską można zawrzeć w dwóch formach: jako umowę przedwstępną lub jako umowę zobowiązującą.
Forma umowy deweloperskiej
Przed wprowadzeniem ustawy większość umów deweloperskich miała zwykłą formę pisemną, bez konieczności sporządzania dokumentu notarialnego. Niezachowanie formy aktu notarialnego powodowało, że strona, która zleciła budowę, nie miała roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Umowa w zwykłej formie pisemnej ma tzw. skutek słabszy. Nie daje ona nabywcy mieszkania żadnych praw do jakichkolwiek roszczeń odszkodowawczych wobec dewelopera. Ustawa o deweloperach nakłada bezwzględny wymóg zachowania formy pisemnej umowy deweloperskiej.
Ustawa obejmuje umowy deweloperskie - od momentu jej wejścia w życie
Ustawa Deweloperska wchodzi w życie w dwóch etapach. Pierwszy etap wchodzi w życie trzydzieści dni po opublikowaniu ustawy w Dzienniku Ustaw. Pierwszy etap obejmuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który będzie obowiązywał od 20 lipca 21 roku. Drugi etap będzie obowiązywał 12 miesięcy od daty ogłoszenia. Drugi etap będzie funkcjonował od 1 lipca 2022 roku. Wszystkie inwestycje, które rozpoczną się 20 lipca 2022 r., będą podlegały nowej ustawie deweloperskiej. Wszystkie pozostałe inwestycje, które zostały rozpoczęte przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej, będą obowiązywać jeszcze przez dwa lata.
Ustawa o umowie deweloperskiej jest najbardziej znaczącą zmianą
Najistotniejszą zmianą w nowej umowie jest utworzenie dodatkowego rachunku do wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Będzie to miało istotny wpływ na Banki. Końcowy etap prac nad ustawą o deweloperach będzie wymagał od nich modyfikacji szeregu procesów związanych z wypłatą środków. Dopiero po weryfikacji ostatecznych aktów normatywnych będzie można dokonywać wypłat. Zmiana ta będzie miała negatywny wpływ na zdolność Banku do zarządzania rachunkiem powierniczym. Dlatego można przypuszczać, że nie wszystkie banki będą oferowały tę usługę.
Komentarze
Nikt jeszcze nie skomentował. Bądź pierwszy!